노후 아파트 리모델링과 재건축의 차이
오늘은 우연히 다큐멘터르를 보다가 유익할 것 같은 내용으로 메모해 두었던 도시재생 관점에서의 '노후 아파트 활용 방안' 에 대한 포스팅을 해보려고 합니다.
먼저 목차를 통해 간단히 포스팅 내용을 훑고 갑니다.
[목차]
1. 용어의 정리
1) 노후 아파트(공동주택)
2) 용적률
3) 지구단위계획
4) 리모델링
5) 재건축
2. 리모델링과 재건축의 장단점
1) 리모델리의 장단점
2) 재건축의 장단점
3. 조합원 또는 투자자입장에서의 노후아파트 투자 방향
1. 용어의 정리
1) 노후 아파트(공동주택)
공동주택은 사전적으로 '여러가구가 한 건축물 안에서 각각의 공간을 갖고 생활할 수 있도록 설계되된 주택.' 이라고 합니다. 이러한 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사 로 구분할 수 있습니다.
여기서 우리는 오늘 주택으로 쓰이는 층수가 5층 이상인 주택, 아파트에 대하여 알아 봅니다.
2) 연면적과 용적률
-연면적: 대지에 들어선 하나의 건축물의 바닥면적의 합계.
-용적률: 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 두리 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율.
3) 지구단위계획
도시계획을 수립하는 지역 가운데 일부지역의 토지이용을 보다 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관의 개선 및 양호한 환경의 확보 등 당해 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말한다.
[네이버 지식백과] 지구단위계획 (서울특별시 알기 쉬운 도시계획 용어, 2016. 12., 서울특별시 도시계획국)
4)도시재생
인구의 감소, 산업구조의 변화, 도시의 무분별한 확장, 주거환경의 노후화 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역역량의 강화, 새로운 기능의 도입·창출 및 지역자원의 활용을 통하여 경제적·사회적·물리적·환경적으로 활성화시키는 것을 말한다.
[네이버 지식백과] 도시재생 (서울특별시 알기 쉬운 도시계획 용어, 2016. 12., 서울특별시 도시계획국)
5) 리모델링
건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 대수선(大修繕) 또는 일부 증축(增築)하는 행위를 말한다.
[네이버 지식백과] 리모델링 (서울특별시 도시계획 용어)
6) 재건축
재건축은 기존의 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물고 다시 짓는 것을 말한다. 주택건설촉진법에 근거한 것으로 노후·불량주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업이다.
[네이버 지식백과] 재건축 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)
2. 리모델링과 재건축의 장단점
1) 리모델리의 장단점
흔히들 리모델링은 실내인테리어 정도로 생각합니다. 하지만 노후 아파트 리모델링 공사에는 부족한 지하주차장 개보수 및 증축, 건축물의 수직증축 등 다양하며 용적률에 상관없이 전용면적의 25~40%까지 증축이 가능합니다.
2) 재건축의 장단점
제2종 일반주거지역으로 예를 들면 용적률 허용은 150%~250%이하 입니다.
만약 기존 아파트가 280%의 욕적률을 가지고 있는 노후 아파트라면 오히려 250%로 전용면적을 줄여야 겠죠?
그럼 아무도 수익성이 안나기 때문에 사업성이 현저히 떨어 질겁니다.
이럴 경우에는 리모델링공사 쪽으로 사는게, 낫겠네요.
3. 조합원 또는 투자자입장에서의 노후아파트 투자 방향
1989년 말 입주가 완료 되었던 1기신도시에는 이처럼 대체로 욕적률이 높은 아파트가 많다고 합니다. 또한 재건축 아파트 부동산 폭등을 막기위한 정부의 규로 제 기억이 맞다면 예전에는 30년이상 노후 아파트 부터 그 대상이었으나, 요즘은 최소 40년이상 안전진단 D등급 판정을 받아야 사업을 진행 할 수 있습니다.
※ 1기신도시
성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시를 말한다. 1989년 4월 정부는 폭등하는 집값을 안정시키고 주택난을 해소하기 위해 서울 근교 5개의 1기 신도시 건설계획을 발표했다. 1992년 말 입주를 완료해 총 117만명이 거주하는 29만2000가구의 대단위 주거타운으로 탄생했다. 이로써 지난 1985년 69.8%까지 떨어졌던 주택보급률이 1991년에는 74.2%로 올랐다. [네이버 지식백과] 1기신도시 (매일경제, 매경닷컴)
이 또한 바로 사업진행이 안되고 아래와 같이 무수히 많은 단계와 시간이 되어야 착공이 됩니다.
(관련 법규: 도시 및 주거환경 정비법 제35조, 제38조, 제49조 등)
- 도시 및 주거환경정비 기본계획 수립 및 발표
- 재건축 안전진단
- 정비계획 수립 및 발표
- 추진위원회 승인
- 재건축 조합설립인가
- 건설회사 선정
- 각종 심의 (교통영향 평가, 건축심의 등)
- 사업시행인가
- 조합원 분양신청
- 조합원 이주 및 기존 아파트 철거
- 새 아파트 공사
- 새 아파트 입주
- 청산 및 조합 해산
재건축이 생각보다 쉬운게 아닙니다. 요즘은 조합원 의무조항에 실거주 2년 항목을 곧 규정한다고 합니다. 그래서 너도나도 빨리 조합설립인가를 신청하고 있고, 뉴스 매체에서는 청신호가 들어왔다는 등의 표현으로 기사가 나오고 있습니다.
결론은 물론 수월하게 사업이 잘될수도 있지만, 무턱대고 재개발 단지에 기대심리로 입성을 한다면, 생각만큼 빠른 시일내에 착공이 이루어지기가 쉽지않다는 겁니다. 언제나 부동산은 정책, 법규, 환경 등을 꼼꼼히 살피시어 신중히 접근하셔야 합니다.
다음번 포스팅에는 계획입니다만,
- 일상생활에서 우리가 접하는 건축관련 용어들, 부동산 거래 혹은 정책등에서 나오는 용어정리
- 2018년~2019년 본인의 부동산 청약 경험을 토대로 후기 등을 써볼까 합니다.^^
